ITV Empreendimentos Imobiliários

ABC Imobiliário

É muito importante que você domine alguns conceitos relativos ao mercado imobiliário antes de se movimentar em direção à aquisição de um imóvel.

• • Alvará de Obra / Alvará de Construção O Alvará de Obra é a licença para construção emitida pela municipalidade em conformidade com o projeto legal do empreendimento. A construção só pode ser iniciada com esse alvará em mãos.
• • Alienação fiduciária É o instrumento no qual se transfere um imóvel do devedor para o credor em garantia do pagamento da dívida. O devedor permanece com a posse para uso próprio do bem. Quando a dívida é quitada, a propriedade é consolidada em nome do devedor.
• • Área comum É a área que pode ser utilizada por todos os moradores de um condomínio. Como exemplo, temos o salão de festas, lobby de entrada, piscina, playground, entre outros.
• • Área privativa É a área de um imóvel, medida em metros quadrados, de uso exclusivo de seu proprietário, ou seja, a área interna dos apartamentos delimitada pela superfície externa das paredes.
• • Ação da Construção Com a conclusão das obras, é necessário averbá-la junto à matrícula do imóvel. Isso é realizado com a apresentação ao Cartório de Registro de Imóveis, do “Habite-se” e da Certidão Negativa de Débitos perante o Instituto Nacional de Seguridade Social. Somente após a análise cartorária, que normalmente ocorre dentro de até 30 (trinta) dias contados do protocolo dos referidos documentos, é efetivada a averbação da construção junto à matrícula do imóvel.
• • Behavior Behavior é a comprovação da capacidade de pagamento por meio do histórico de pagamento em dia.
• • Condomínio

  As regras sobre condomínio podem ser encontradas nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil (11.406/2002*²) e na Lei 4.591/64, primeira parte, nos artigos cujo conteúdo não foi alterado ou regulado pelo Código Civil.

  É importante haver uma reunião com a participação de todos os moradores, da empresa que administrará o condomínio, e também com a presença da Incorporadora. Assim, poderão ser definidos o síndico, o subsíndico e os conselheiros do condomínio.

  A taxa de condomínio deve ser custeada por cada condômino, a partir da instalação do condomínio, calculada através do rateio da previsão mensal de gastos comuns no condomínio. Essa despesa é composta de despesas ordinárias (gastos mensais rotineiros) e extraordinárias, quando devidamente aprovadas em assembléia ou por determinação da administração do condomínio, quando for o caso.

  Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, usualmente a Incorporadora, com o auxílio de uma empresa administradora de condomínios, faz uma estimativa do custo por apartamento. Vale se informar para verificar se o custo do condomínio do imóvel desejado está adequado ao seu orçamento.

  Todo condomínio deve ter a Convenção de Condomínio e Regimento Interno. Trata-se de normas que regerão o condomínio, que são elaboradas de acordo com as peculiaridades do condomínio e em conformidade com o disposto no Código Civil Brasileiro. Um dos requisitos para o registro do Memorial de Incorporação é o arquivamento da minuta da Convenção de Condomínio que regerá o dia-a-dia desse empreendimento quando concluídas suas obras. Com a averbação da construção, é registrada a Convenção de Condomínio nos moldes da minuta arquivada quando do registro da incorporação imobiliária. Eventuais alterações introduzidas na respectiva minuta da Convenção de Condomínio após o registro da incorporação deverão ser objeto de ciência e aprovação pelos adquirentes, e a juntada da nova minuta ensejará a re-ratificação do registro da incorporação imobiliária. A cópia dessa minuta deve ser disponibilizada ao cliente quando da celebração do contrato para aquisição de unidade do empreendimento.

• • Corretagem imobiliária Corretagem é uma comissão paga ao corretor de imóveis pelos serviços de intermediação imobiliária. A corretagem deve ser paga à imobiliária ou ao corretor de imóveis que tenha realizado a intermediação da aquisição do seu imóvel. Tal comissão somente será devida à imobiliária ou ao corretor se a compra do imóvel for concretizada, isto é, após a assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.
• • DIMOB DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias que empresas imobiliárias, construtoras e incorporadores devem emitir para a Receita Federal, informando os detalhes das transações imobiliárias realizadas, destacando especialmente a identificação dos contratantes e do imóvel, data, valor da operação e comissão cobrada.
• • DOI DOI é a Declaração sobre Operações Imobiliárias que os cartórios devem emitir à Receita Federal para informar as operações imobiliárias anotadas, averbadas, lavradas, matriculadas ou registradas nos Cartórios de Ofício de Notas, Registro de Imóveis e de Títulos e Documentos, envolvendo bens imóveis, destacando a identificação dos contratantes e o valor da operação imobiliária, para fins de apuração de eventual imposto a recolher (ganho de capital).
• • Fração ideal de terreno É o percentual ou quota parte que uma unidade autônoma representa sobre o terreno em que será construído o empreendimento imobiliário.
• • Habite-se O Habite-se é o auto de conclusão da obra edificada em conformidade com os projetos aprovados. O Habite-se é expedido pelo poder público municipal e autoriza a utilização do imóvel.
• • Hipoteca Hipoteca é direito real de garantia que o devedor confere ao credor sobre um bem imóvel.
• • IGP-M Calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços é divulgado no final de cada mês. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado sobre as parcelas com vencimento após a entrega das chaves do imóvel, em contratos que prevêem pagamentos diretamente à Incorporadora.
• • INCC Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Nacional de Custo da Construção afere a evolução dos custos de construções habitacionais. É usualmente utilizado para correção dos contratos de aquisição de imóveis, aplicado durante o período de construção.
• • Incorporação imobiliária Ato de empreender um projeto imobiliário. É o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) se compromete a construir um empreendimento imobiliário, ou conjunto deles, com diversas unidades autônomas, sendo-lhe permitido comercializar as unidades que o comporão, antes ou durante a fase de construção do empreendimento. Para que a Incorporação Imobiliária produza efeitos e permita a venda das unidades imobiliárias autônomas, é necessário o seu registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, que inclusive dá segurança ao adquirente quanto à condição técnica e idoneidade do incorporador, à legalidade do projeto, às características e metragens do imóvel, bem como às regras de convivência em condomínio. É o processo que permite a comercialização legal de um empreendimento que ainda se encontra na planta.

• • Índice de correção É o índice pactuado em contrato para atualização monetária dos valores envolvidos no mesmo.
• • ITBI Trata-se do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ele é cobrado pela Prefeitura sempre que há a transferência de propriedade de qualquer bem imóvel. Essa taxa varia de acordo com a cidade na qual o imóvel se encontra, e seu recolhimento é de responsabilidade do comprador.
• • Matrícula de imóvel É o documento de identificação do imóvel em que constam todos os seus dados, tais como, descrição, características e metragens, histórico das aquisições e vendas, dados dos antecessores e atuais proprietários, existência de ônus e gravames, identificação fiscal do imóvel etc.
• • Memorial de acabamento Memorial de Acabamento é a relação dos materiais de acabamento que serão utilizados na construção do imóvel. Esse memorial deve ser apresentado e rubricado pelo comprador no ato da compra do imóvel.
• • Memorial de Incorporação É o documento jurídico que explica o objeto da incorporação, detalhando suas áreas privativas e comuns, forma de utilização, características e dados do empreendimento e de seu projeto, informações e documentos da incorporadora e todos os demais requisitos legais exigidos, estes, detalhados no artigo 32 da lei 4.591/64, entre outros. Tal documento deve ser arquivado no Cartório de Registro de Imóveis.
• • Número de contribuinte O número do contribuinte é o número de identificação fiscal do imóvel atribuído pela Prefeitura para identificação deste. Via de regra, e dependendo da localidade, diante da averbação da construção e especificação do condomínio, a Incorporadora, mediante requerimento, solicita à municipalidade a abertura de inscrição fiscal de cada unidade autônoma do empreendimento, de modo que cada uma seja tributada individualmente. Todavia, essa é uma prerrogativa da municipalidade, e tal procedimento varia de uma cidade para outra.
• • O que é um lançamento imobiliário? É a abertura de vendas de um empreendimento imobiliário, após o seu Registro de Incorporação. O início das vendas é acompanhado de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.
• • O que é análise de crédito? Análise de crédito consiste no estudo das condições de venda do imóvel e características do comprador, visando a assegurar que a operação seja realizada de acordo com parâmetros e políticas de crédito aceitas pelo mercado bancário, de modo a viabilizar o repasse no futuro, lembrando que não é aceito na análise de crédito a existência de restrição cadastral. A análise de crédito sempre ocorre em dois momentos, o primeiro no ato da compra e depois no momento do repasse.
• • Qual a vantagens de se comprar um imóvel no seu lançamento? Quando você compra um imóvel no lançamento, você pode escolher a unidade mais adequada à sua preferência, além de encontrar, nessa fase de vendas, as melhores condições de preço e de forma de pagamento.
• • Qual a diferença entre contrato de compra e escritura definitiva? O contrato de venda e compra é o instrumento pelo qual uma das partes se compromete a vender à outra determinado imóvel, por determinado preço e condições. O contrato, ou promessa de venda e compra, pode ser efetivado por instrumento particular (e, nesse caso, há que se observar a presença de duas testemunhas, avaliação da qualificação das partes) ou por instrumento público (escritura de promessa de venda e compra) que, nesse caso, é lavrado pelo Cartório de Notas, que tem fé pública. Por outro lado, a escritura definitiva de compra e venda é o instrumento pelo qual alguém transmite definitivamente um bem imóvel a outro, muitas vezes em cumprimento a um contrato (promessa) previamente assinado. A escritura definitiva de uma unidade autônoma é lavrada quando a mesma está devidamente concluída, ou seja, com a averbação da construção do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
• • Repasse bancário Repasse bancário é a captação de recursos em instituição financeira para quitação do imóvel junto à construtora. O repasse se inicia quando as instituições financeiras, para liberação do crédito, exigem a legalização do imóvel para tê-lo como a garantia do pagamento da dívida, seja pela hipoteca ou pela alienação fiduciária. A legalização do imóvel constitui uma série de atos concatenados, a partir da conclusão de construção, com duração média de 90 dias. As cartas de crédito fornecidas pelas instituições financeiras têm validade média de 90 a 180 dias, dessa forma, o início do processo de repasse bancário deve ocorrer de 60 a 30 dias antes da conclusão da construção.
• • Seguro obrigatório Conforme previsto no Decreto-Lei nº 73/1966, artigo 20, é obrigatória a contratação de seguro de responsabilidade civil pelo construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas. Tal seguro tem por finalidade cobrir possíveis danos que possam ocorrer a terceiros e à própria construtora durante a execução da obra. A contratação do referido seguro de responsabilidade civil deve ser efetivada, e os valores segurados deverão ser compatíveis com o vulto do empreendimento e constar da respectiva apólice.
• • Tabela Price É um sistema de financiamento em que as parcelas são iguais, a amortização crescente e o valor dos juros declinante. Também conhecido como Sistema Francês de Amortização.
• • TR É a Taxa Referencial de Juros utilizada para a correção da Caderneta de Poupança. É também utilizada na correção das parcelas de pagamento de imóveis adquiridos por financiamento bancário nas parcelas pós-chaves.